اختيار متعاقدين در تعيين مدت اجاره در حقوق مدني ايران 3 doc

لینک و خرید پایین توضیحات
دسته بندی : وورد
نوع فایل :  word (..doc) ( قابل ويرايش و آماده پرينت )
تعداد صفحه : 48 صفحه

 قسمتی از متن word (..doc) : 
 

‏33
‏3-1 ‏اختيار متعاقدين در تعيين مدت اجاره در حقوق مدني ايران
‏اختيار متعاقدين در تعيين حداقل و حداكثر مدت اجاره، امري است كه قانونگذار ايران به كلي راجع به آن بحث ننموده است. ليكن در حقوق مصر و فرانسه موادي چند راجع به آن وضع شده است. در حقوق مدني ايران، براي تعيين حداقل و حداكثر مدت اجاره چاره اي جز توسل به اصول مسلم و كلي حقوق نيست. يكي از شرايط عقد اجاره، بقاء عين در صورت انتفاع از آن است. بنابر اين، توجه به ماهيت عين مستأجر‏ه‏ ممكن است در حداكثر مدت اجاره متفاوت باشد. اين امر را بايد به عهده حاكم واگذار نمود تا با توجه به ماهيت و طبيعت اعيان مختلف حداكثر مدت اجاره را مشخص نمايد.
‏در حقوق مدني ايران عقد اجاره، عقدي تمليكي است. بنابراين در هنگام انعقاد عقد بايد مقدار منفعت تمليك شده معلوم و معين باشد‏ .
‏اجاره يكي از عقود معين است. اين عقد حلقه اتصال ميان مالك عين و متقاضي استفاده از منافع عين است كه روابط حقوقي آنان را تنظيم مي كند. براي انعقاد عقد اجاره بايد شرايط عمومي صحت معاملات مطابق ماده 190 قانون مدني موجود باشد. اما همچنان كه در ساير عقود معين نيز اين گونه است، در عقد اجاره علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات، شرايط اختصاصي اين عقد نيز بايد وجود داشته باشد. از جمله شرايط اختصاصي اين عقد، تعيين مدت است. مادة 468 قانون مدني مقرر مي دارد:
‏در اجارة اشياء مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است.
‏سؤال اين است كه، در عقد اجاره اختيار متعاقدين در تعيين مدت، تا كجاست. آيا آنان در تعيين حداقل و حداكثر مدت اجاره، آزادي مطلق دارند؟
‏ آيا به طور كلي، مي توان عقد اجاره اي منعقد كرد كه مدت آن تا ابد باشد؟ و يا اينكه، مدت اجاره تا زمان حيات موجر، مستأجر و يا شخص ثالثي باشد؟
‏به طور اجمال بايد گفت كه هدف از ذكر مدت در عقد اجاره، معلوم و معين نمودن مورد معامله است.
‏34
‏بنابراين، از ديدگاه برتر مي توان حتي ذكر مدت در عقد اجاره را در زمرة شرايط عمومي صحت معاملات محسوب نمود. (بند 3 ماده 190 ق.م.)
‏براي روشن شدن موضوع، پنج مبحث را به موضوعات زير اختصاص داده ايم:
‏1- حداقل و حداكثر مدت اجاره.
‏2- اجارة مؤبد.
‏3- اجاره به مدت حيات موجر يا مستأجر.
‏4- مدت اجاره تا زماني كه مستأجر مالك مورداجاره شود.
‏5- بقاء عقد اجاره به خواست موجر يا مستأجر.
‏3-2‏ حداقل و حداكثر مدت اجاره
‏3-2-1 ‏حداقل مدت اجاره در حقوق مدني ايران‏.
‏قانونگذار هيچ حداقلي براي مدت اجاره (كه طرفين بايد بر آن توافق نمايند) تعيين نكرده است. بنابراين در اجاره اشياء مي توان، يك خانه، يك دوچرخه و ‏…‏ را حتي براي يك ساعت اجاره ن‏مود. يا مثلاً ‌در اجاره حيوان ‏مي توان يك چهارپا را براي حمل بار يا مسافر براي مدت زمان اندك و يا مسافت كوتاه اجاره نمود و اين چنين است در ساير اقسام اجاره.
‏ با وجود اين، در بعضي از اقسام اجاره بايد حداقلي از مدت را رعايت نمود. يعني طرفين عقد اجاره نمي‌توانند به دلخواه، هر مدتي را (حتي اگر اندك باشد) تعيين نمايند. زيرا در انواع اجاره‌ها، مستأجر عين مستأجره را براي يك غرض عقلايي اجاره مي نمايد و به همين خاطر تن به پرداخت مال الاجاره مي دهد. به عنوان مثال براي اجاره زمين به منظور كشت، بايد حداقل زماني را كه براي باروري آن محصول لازم است، رعايت نمود. بنابراين براي كشت گندم، زمين را بايد براي حداقل مدت 6 ماه اجاره نمود‏ .
‏به نظر مي رسد ، به غير از مواردي كه قانونگذار بنا به مصالحي اقدام به تعيين حداقل مدت لازم‌براي اجاره نموده است، بايد به قواعد عمومي رجوع نمود. بنابراين اگر طرفين حداقل مدت لازم براي انتفاع عقلايي از عين مستأجره را رعايت ننمايند، بايد اجاره را به علت عدم وجود قصد يا فقدان منفعت عقلايي باطل دانست.
‏3-2-2‏ حداكثر مدت اجاره